Der Bundesgerichtshof hat seine umfangreiche Rechtsprechungspalette zum Thema Schönheitsreparaturen bei Mietwohnungen um weitere aufsehenerregende Entscheidungen (BGH Urteile vom 8. Juli 2020 –
VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ergänzt.
Unter Schönheitsreparaturen einer Mietwohnung versteht man rein dekorative Arbeiten, genauer das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der
Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Aufgaben sind gemäß des geltenden Rechts grundsätzlich vom Vermieter zu leisten. Dieser ist
verpflichtet, dem Mieter bei Vertragsschluss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Die
Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist jedoch abdingbares Recht und kann deshalb durch Vertrag auf den Mieter übertragen werden. Entsprechende Klauseln sind gängige Praxis
und dürften in kaum einem Mietvertrag fehlen. Insbesondere wenn Formularmietverträge verwendet werden, und die Klauseln der Überprüfung als Allgemeine Geschäftsbedingungen standhalten müssen, ist
eine umfangreiche BGH-Rechtsprechung zu beachten. Dieser hat in Laufe der Jahre immer wieder Formularmietverträge zur Prüfung vorgelegt bekommen und diverse Klauseln für unzulässig erachtet. So
sind weder starre Fristenpläne wirksam, noch ist es erlaubt, eine Abgeltungsklausel zu verwenden. Auch die formularmäßige Vorgabe von Wand- und Türfarben hält einer AGB-Prüfung nicht stand.
Jetzt hatte der BGH jedoch einen etwas anders gelagerten Fall zu entscheiden. Dem Mieter war eine renovierte Wohnung als vertragsgemäß übergeben worden. Unproblematisch und rechtlich geklärt war,
dass hier der Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gerade nicht wirksam auf den Mieter übertragen konnte. Es stellte sich nun aber die Frage, ob der Mieter vom
Vermieter bei wesentlicher Verschlechterung des Dekorationszustandes die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann.
Der BGH hat hier einen Mittelweg gewählt. Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht aus § 535 BGB ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an
die jeweiligen Mieter, vorliegend mithin der unrenovierte Zustand, in dem der Mieter die Wohnung besichtigt und angemietet hatte. Den Vermieter trifft dann eine Instandhaltungspflicht, wenn sich
der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert.
Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse
vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten
Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung
mit einem besseren als dem vertraglich geschuldeten Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB laut Entscheidung des BGH, die jeweiligen
Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Daraus folgt in derartigen Fällen, dass der Mieter zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen
kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige
Kostenbeteiligung bedeuten.
